Rechtssprechung 

GEIG für mehr Ladesäulen an Immobilien beschlossen.

Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) ist nach dem Bundestag auch vom Bundesrat am 3. März 2021 verabschiedet worden. Bei Neubau oder größerer Renovierung von Gebäuden mit einer bestimmten Zahl an Stellplätzen ist künftig Infrastruktur für Ladestationen für Elektrofahrzeuge vorzusehen. Ein Ziel des Klimaschutzprogramms der Bundesregierung ist es, dass bis 2030 7 Millionen Elektrofahrzeuge zugelassen sind. Dafür braucht es ausreichend Ladestationen, auch an Wohngebäuden. Bundestag und Bundesrat haben nun ein Gesetz beschlossen, dass neue Regeln für Gebäude mit größeren Parkplätzen mit sich bringt. Lange konnte sich die Koalition nicht auf die vom Kabinett beschlossene 1:1-Umsetzung der EU-Vorgaben verständigen. Für Bestandsgebäude ist es nun bei einer 1:1-Umsetzung der EU-Vorgaben geblieben, bei Neubauten wurde jedoch nachgeschärft. Mit dem GEIG wird eine Vorgabe aus der EU-Gebäuderichtlinie zum Aufbau von Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität in Gebäuden umgesetzt. Der wesentliche Inhalt des beschlossenen GEIG sieht vor, dass beim Neubau oder größerer Renovierung eines Wohngebäudes mit mehr als fünf PKW Stellplätzen künftig jeder Stellplatz mit Schutzrohren für Elektrokabel ausgestattet werden muss. Das GEIG enthält auch einen so genannten Quartiersansatz, also Leitungsinfrastruktur oder Ladepunkte für Wohnviertel. Dies ermöglicht Vereinbarungen von Bauherren oder Gebäudeeigentümern, deren Gebäude in räumlichen Zusammenhang stehen. Die grundsätzlichen Vorgaben gelten auch hier. Entscheidend ist der räumliche Zusammenhang. Einen Quartiersansatz gibt es bereits auch im Erneuerbare-Energien-Gesetz und im Gebäude-Energiegesetz. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW hatte im Lauf der Gesetzgebung unter anderem Lösungen auf Quartiersebene gefordert. Das GEIG muss nun noch vom Bundespräsidenten unterzeichnet und im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Es tritt am Tag nach der Verkündigung in Kraft. Die neuen Vorschriften gelten dann für Bauvorhaben, bei denen der Bauantrag nach Inkrafttreten des GEIG gestellt wird.

Musterklage gegen Mieterhöhung: BGH gibt Vermieter Recht.

Der BGH hat über die erste Musterfeststellungsklage in deutschen Mietrecht entschieden und gibt dem Vermieter Recht. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung dürfte berechnet werden, denn eines zeitlichen Zusammenhangs zwischen Ankündigung und Beginn der Arbeiten bedurfte es nicht. In dem Fall ging es um die Modernisierungen von Wohnungen in München Schwabing, die von der Vermieterin Ende 2018 angekündigt worden waren und im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 in Angriff genommen werden sollten. Dagegen klagte der Mieterverein München in einer Musterfeststellungsklage vor dem OLG München und bekam Recht (15. Oktober 2019, MK 1/19). Die Spanne zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der tatsächlichen Durchführung sei zu lang, entschieden die Richter. Die Vermieterin hatte daraufhin Revision eingelegt. Der BGH hat in dem Musterfeststellungsverfahren für die Vermieterin entschieden (18.3.2021, VII ZR 305/19). Die Vermieterin kann demnach für die im Dezember 2018 für die Zeit ab Dezember 2019 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen in ihrer Wohnanlage eine Mieterhöhung nach den bis Ende 2018 geltenden Vorschriften (11 %, seit 1.1.2019 nur noch 8 %) berechnen. "Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungskündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Arbeiten bedarf es nicht". Es sei nicht rechtsmissbräuchlich, dass das Unternehmen den Mietern nur wenige Tage vor Inkrafttreten von neuem Recht und noch mit weitem Vorlauf Modernisierungen angekündigt habe.

Kündigungsverzicht kann auch für Erwerber gelten.

Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen, sondern nur dann kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen vorliegen, beschränkt die ordentliche Kündigung des Vermieters auf besondere Ausnahmefälle. In diesem Fall müssen für eine Kündigung Gründe vorliegen, die über das normale, für einen Eigenbedarf ausreichende berechtigte Interesse hinausgehen (BGH, 16.10.2013, VIII ZR 57/13, GE 2013, 1584). Dies gilt grundsätzlich auch für einen Rechtsnachfolger, zum Beispiel den Käufer der Wohnung, sofern keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die damaligen Parteien des Mietverhältnisses die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum des Verkäufers stand (LG Berlin, 28.7.2015, 63 S 86/14, GE 2015, 1405). Diese Grundsätze können auch dann gelten, wenn die Kündigungsbeschränkung nicht im Mietvertrag verankert ist, sondern lediglich beim Verkauf der Wohnung zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wurde. Eine solche Kündigungsschutzklausel im Kaufvertrag stellt nämlich einen Vertrag zu Gunsten Dritter da, auf den sich der Mieter berufen kann (BGH, 14.11.2018, VIZ er 109/18, WuM 2019, 19). Aus Sicht des Mieters handelt es sich bei einem solchen Verzicht des Käufers auf gesetzliche Kündigungsgründe um ein Vertragsangebot seines neuen Vermieters, dass er gemäß Paragraph 131 BGB ohne ausdrückliche Erklärung gegenüber den Parteien des Kaufvertrags annehmen kann. Kommen Mieter und Käufer auf diese Weise überein, dass der Käufer (neuer Vermieter) das Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs kündigen dürfe, handelt es sich um eine im untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehende Vereinbarung. Diese kann gemäß Paragraph 56 BGB auch eine nachfolgenden Erwerber des Grundstücks binden, auch wenn sie außerhalb der Mietvertragsurkunde getroffen wurde. Liegt einem nachfolgenden Erwerber des Grundstücks der zwischen erstem Verkäufer und Käufer geschlossene Grundstückskaufvertrag vor, in welchem der Kündigungsverzicht zu Gunsten des Mieters vereinbart wurde, ist der Erwerb an den Kündigungsverzicht gebunden. Er kann sich insbesondere nicht schon deshalb auf einen Mangel der Schriftform (Paragraph 550 BGB) berufen, weil der Mieter der Änderung des Mietvertrags nicht schriftlich, sondern gemäß § 151 BGB ohne ausdrückliche Erklärung zugestimmt hat (LG Berlin, Beschlüsse vom 18.4.2019 und 18.6.2019, 64 S 220/18, WuM 2020, 653).

Abgesenkter Parkettboden ist kein Mangel.

Altbauten sind gerade wegen ihres besonderen Flairs sehr nachgefragt. Allerdings haben die Bausubstanz wie auch die Ausstattung häufig alterstypische Erscheinungen. Dazu haben Gerichte schon mehrfach darauf hingewiesen, dass an Altbauten nicht die Maßstäbe für Neubauten angelegt werden dürfen und alterstypische Mängel und Nachteile daher keinen Grund für eine Mietminderung darstellen. Daher stellt zum Beispiel auch eine aus heutiger Sicht unzureichende Wärmedämmung keinen Mangel dar. Der Vermieter ist insofern auch nicht verpflichtet, die Wohnung an die jeweiligen jeweils gültigen Normen anzupassen. Gleiches gilt für die Verglasung der Mieträume. Auch insofern kommt es auf das im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgebliche technische Regelwerk an. Dementsprechend hat er Mieter gewisse Unzulänglichkeiten einer Altbauwohnung, die allgemein verbreitet sind, zum Beispiel Zuglufterscheinungen, hinzunehmen. Gleiches gilt für die Vereisung einzelner Kastenfenster im Winter. Dies ist bei solchen Fenstern bauartbedingt üblich und vom Mieter hinzunehmen (so bereits BGH, Beschluss vom 10.8.2010, VIII ZR 316/09, WuM 2010, 679). Auch mit Feuchtigkeit und Nässe in Kellern von Altbauten muss der Mieter rechnen und kann daher grundsätzlich nicht die Miete mindern, wenn er dort keine Gegenstände lagern kann (LG Berlin, 7. Februar 2011, 67 S 61/10, GE 2011, 408). Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des AG München für einen abgesenkten Parkettboden. Auch dies stellt im Altbau eine übliche Erscheinung und keinen Mietmangel dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen würde (AG München, 23. März 2020, C 17585/ 16, ZMR 2020, 764).